小议 房地产开发商100%的利润并不高

作者：石头狮子

23:06 2006-7-7

海南中海银为什么要曝光房地产的“成本”？中海银的头头对记者坦诚地说：“不透明的天价房产，已引起了社会公愤！房地产商要自律自重！开发商要承担社会义务，以合理的价格，向客户提供优质的楼房。”记者问：“你认为开发商的利润，要多少才合适？”中海银的负责人表示：“现在，社会环境已经给了房地产行业提供了非常丰厚的利润空间，开发商决不能只考虑自己赚钱，而坑害消费者。房地产行业的利润，每平方米达到300——500元，开发商就应该满足了！”中海银的这位负责人说的话，还有些良心！而绝大多数房地产商，都是“你买一套单元房，就狠赚你一套以上的单元房！”

对此，我既认为好话，也认为不是好话。为什么？房地产的价格确实太高，若按照正常人的正常收入，一辈子也不可能买到一套房子。拿教师这种不上不下收入者的月收入来计算：教师的月收入在2000~20000元之间，房子的价格在每平方800~8000元之间；一个最小户型的房子面积在47平方左右，以每平方800元计算，总价为37.6万元；一个月收入2000元的教师，需要18.8年才能够存够37.6万元。也就是说，要想买到一个起码的商品房，一个正常收入的人需要20年时间不吃不喝才能完成。现在，教师的收入稳定且处于中上等水平。达不到这个收入水平的城市人，恐怕至少一半以上；也就是说，至少一半以上的城市人终身难圆有房梦。如此，房地产的价格当然是高了。

尽管如此，我认为房地产100%的利润虽然不低，但也不是很高！尤其是我们现在并没有规范、秩序的房地产市场的情况下。现在我们的房地产开发商不仅要承担土地成本、土建成本、安装成本、建设费用等费用，还要负担大量看不见的费用。尤其那些个看不见的费用，不仅很高，而且很难支付，不是说你给钱，就有人一定来收。你的钱交不出去，不要说赚到100%的钱，即便是已经投入的钱，恐怕也血本无归了。还有一个常识，任何高收入的工作，都存在着相应的高风险，任何高利润的买卖，必然有相应的高风险。例如房地产商，并不是花钱投入了，就一定有利润而且是100%，万一有个楼盘积压了，甚至出现了重大的意外，不要说赚钱，本钱恐怕也不容易捞得回来。人在这里亏了，然后到哪里去补回来？当然是能够赚钱的时候。

海南中海银为什么要曝光房地产的“成本”？确实良心发现还是别的什么原因这其实并不重要，重要的是，如何让老百姓买得起房又要让房地产商受利益的驱动去开发、建设商品房。若无利益驱动，谁愿意当雷锋去盖房子？房子也没，又不许老百姓自己盖，你让老百姓哪里去买房？解决房地产价格虚高的问题，除了彻底删除房地产商“看不见”的费用，努力规范、秩序地进行房地产开发外，我看还应该允许部分群众自建房。例如某平房群，群众就可以根据国家的相关规划、设计要求，自己去找建筑队来施工，盖新房，把房地产开发商这个中间环节去掉。国家应该把重点放在规划、设计上，旧城改造过程中，政府可以观察、监督其中或许有的不利于城市建设的事情，但不得任意介入搬迁。例如某地必须旧城改造，原住民必须接受旧城改造，但是，原住民有权自己决定谁来施工，在国家、政府的规划、设计要求内自己还可以灵活变化。（完）

附录

你买一套单元房：开发商就狠赚你一套以上的单元房！
[周天亮1] 于 2006-07-07 21:37:37上贴
http://www.qglt.com/bbs/ReadFile?whichfile=2893738&typeid=21
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周天亮

据7月6日新华社海口电讯称，海南中海银投资有限公司老总，向媒体公开了、自曝了房地产的成本！

房地产的“成本”，一直是房地产开发商最敏感、最不愿意“透明”的“阴暗角落”、“核心地带”！因为“成本”是最重要的“商业秘密”！

那么，房地产的成本是由哪些部分组成的呢？据海南中海银投资有限公司头头向媒体透露，房地产的“成本”，在“理论上”，它包括——

土地成本、土建成本、安装成本、建设费用（它包含：项目可行性研究费、勘测费、设计费、审图费、供电供水工程费、小区道路工程费、通讯工程费、室外地下网管工程费、人防建设费、消防建设费、绿化工程费、环保工程费、监理费等。）还有一项：开发商的营运成本。

每平方米的成本，到底是多少呢？当然，各楼盘因地段、楼房品质的不同，会有所差别。但是，一般地说来，海口高层好楼房的综合成本，平均每平方米为1800元以下。这样的测算，还是有下调的空间的。这是什么原因呢？因为开发商若采用自己组织的施工队，不聘用别的“合作单位”，还可以下调成本一百多元。再比如：水电设施的材料，价格也有很大的差别，这里头也有很大的伸缩空间。绿化、绿地的成本，因采用不同的树木、花卉，差距也很大。不同品牌的电梯，其价格也会相差数倍……

那么，为什么开发商还大喊“亏本了”呢？“精明的”开发商，会把员工工资、营销费用、资金周转等也算进去！会算得没钱赚，甚至于亏本！

事实上，据国家统计局海南调查总队的统计，2006年5月，海口房产平均价为每平方米3137元。海南中海银负责人“断言”：房地产商每平方米的利润在1000元——2000元之间！

房地产商的成本与利润曝光之后，“房奴”哗然！“业主”惊诧！媒体采访了一些
房地产商，他们一方面不得不承认：每平方米1800元，经的起核查！另一方面又遮遮掩掩地说：“能够代表主流房产的成本，很难确定！”既然很难“确定”，房地产商又是怎么“确定”每一平方米的卖价的？每一平方米卖三、四千，若“亏本了”怎么办？“买家不如卖家精”，房地产商真的不能“确定”每一平方米的价格吗？

海南中海银为什么要曝光房地产的“成本”？中海银的头头对记者坦诚地说：“不透明的天价房产，已引起了社会公愤！房地产商要自律自重！开发商要承担社会义务，以合理的价格，向客户提供优质的楼房。”记者问：“你认为开发商的利润，要多少才合适？”中海银的负责人表示：“现在，社会环境已经给了房地产行业提供了非常丰厚的利润空间，开发商决不能只考虑自己赚钱，而坑害消费者。房地产行业的利润，每平方米达到300——500元，开发商就应该满足了！”中海银的这位负责人说的话，还有些良心！而绝大多数房地产商，都是“你买一套单元房，就狠赚你一套以上的单元房！”

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