房市拐点即将出现，房价可能暴跌？
[石桦林]于2007-03-2717:10:41上帖

　楼市风云

　　为提高中等偏下收入家庭的购房能力，中国社科院金融所日前发表的一份报告给出的政策建议是：在适当时机，如2008年下半年，出台刺激住房需求的政策，包括下调房贷利率、放弃对房贷利率下限管制等。

　　在这份名为《中国住房市场和住房金融问题》的报告中，社科院金融所专家表示，未来住房需求可能出现下降。

　　报告认为，改变需求的原因包括：前一阶段高收入者的住房需求基本得到满足；相当一部分高收入者购买了两套，三套，甚至四套以上住房用于出租或转售，正等待机会出手；在房价高涨情况下中低收入者购房能力下降，无力购房只能租房；政府限制拆迁的政策减少了一部分需求；投资需求减少，原因包括股市分流资金等。

    此报告显示：2004年宏观调控以来，个人住房贷款增幅持续下降，个人住房贷款余额占银行全部贷款余额的比重、个人贷款余额占中长期贷款比重等数字都在趋缓，个人住房贷款占住房销售额的比重更是在2004年以后出现急剧下滑，“宏观调控以前在50%左右，2005年一度下跌到15%。”

　　报告分析了导致上述现象的三个原因。其一，中低收入者在高房价和高融资成本压力下，买房越来越难，住房需求下降；其二，高收入者包括父辈有一定积蓄的贷款人，在加息之后提前还贷；其三，对投资者来说，加息政策以及涉及房屋交易环节的营业税、个税、土地增值税等税收政策的出台，减少了房地产投资的获利空间，进而减少了投资需求。

　　而对银行来说，个人住房贷款却是想尽办法争抢的优质资产。个人住房贷款是优良资产，不良率只有1%多，有的还不到1%，大大低于其他贷款。特别是一些专业银行改制之后，普遍面临资产结构的调整，银行纷纷争抢个贷，进行产品创新，同时价格战也愈演愈烈。

    个贷增幅放缓与银行需求之间出现矛盾。如果房价涨幅继续超过居民收入增幅，个人住房贷款增幅则会继续下滑。报告给出的政策建议不是加息，而是下调住房抵押贷款利率，提高中等收入及中低收入家庭的购房能力。降低首付比例只能影响到有还贷能力的人，而如果房贷利率下调至3%，那么中等偏下收入家庭也将有能力购房。

    以上报告只是从金融的角度对房地产市场进行分析而得出的观点。而从中国房地产市场本身来分析，房产价格不是没有暴跌的可能。一方面是很多地方都有不少的空置楼盘无人居住，另一方面却是房价继续上涨，一般家庭买不起房，高收入者抢着购房，中等收入者贷款购房，造成住房市场目前还处在上扬阶段的虚假现象，其中的泡沫可想而知。另一方面是老百姓想知道房产成本价格，但政府有关部门对这个问题总是庶庶掩掩，缺乏勇气。且对市场监管不力，缺少计划，任凭其单纯向完全市场化发展，进而形成市场垄断，房价虚高，调控艰难。不法商人可以随意虚假宣传，欺骗消费者，不仅可以无证预售期房，甚至还能一房二卖，一房三卖，不知道这些职能部门究竟是怎么监管的，拿着国家的奉禄，花着纳税人的钱，本应为老百姓好好做事，却屡屡失职，倒霉的消费者比比皆是，一但出现问题职能部门可以把责任推得一干二净，让消费者去找法院，扯皮的官司不断，让老百姓伤透了心，遭受损失只有自认倒霉。以至让人们不得不怀疑这些代表政府实施监管权力的职能部门是否与开发商之间存在着某种利益关系，既当裁判员，又当了运动员？

    导致房价上涨过快的原因：一是地方政府在管理出售土地过程中与开发商获利太多导致土地价格上涨过快，一些地方抛售土地已经成为当地政府的第二财政收入，二道贩子再层层转手；二是高收入者大量购买房地产屯积待炒，一些暴富者购买的房产已达四、五套以上。三是一些腐败官员在对房地产市场的管理过程中不作为和乱作为也让老百姓吃尽了苦头，比如四川有一个县级市的市委书记和国土局长可以在出售某一处土地的过程中合伙受贿数十万元甚至上百万元财物，在发包建筑工程中又受贿数十万元，这些费用最后都要进入房价成本，进而打到购房者的头上。四是消费者心理恐慌，盲目抢购，买涨不买跌，低收入者只能望洋兴叹。

    一些所谓的著名经济学家已经成为炒作房市、哄抬房价的吹鼓手，这些人吃别人的嘴短，味着良心说话，对市场故意进行误导，透使老百姓抢购住房，进而使房价继续狂涨。自改革开放以来，在征地拆迁，城市建设等方面给政府官员乱出主意，透导失误决策，经常在媒体上代表某个社会集团利益说话，坑害大多数人利益的所谓“著名专家”、“著名经济学家”确实是大有人在。老百姓很容易被忽悠。市场一旦风云变幻，老百姓遭受损失，社会出现不稳定现象时，最终还是要由政府来收拾烂摊子。

    随着住房需求状况的改变，特别是老百姓已经变得比较理智和冷静，不再相信那些五花八门的宣传炒作，纷纷退出抢购行列。一些有识之士认为，为了买一份产权证书，当一辈了房奴实在不划算，能租不买，有房住、有使用权就行了，还可以经常搬家。若将口袋转向其它投资，不需多久，只要一年时间，虚高的房地产价格就会原形毕露，那时在根据自己的实际情况购买适合的住房才是明智的选择。上世纪70年代日本就因为房价暴涨，继而出现了房地产价格暴跌而引发国内大范围经济危机的现象，导至不少腐败官员落马，一些不法开发商破产跳楼，一些银行因无法收回大量贷款而倒闭，市民空前恐慌。日本政府花费了很大的代价来买单才逐步走出经济危机。改革开放初期，我国海南省也出现过房地产泡沫，大量的楼房、别墅立在海边无人问津，成为烂尾楼，许多房地产老板拿到已经多次转手的地皮后无下家接手而输得一败涂地。
2007-3-27

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